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汕头经济特区住宅专项维修资金管理办法
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  第一章 总则

  第一条 为了规范住宅专项维修资金管理,保障物业共用部位、共用设施设备正常使用,维护业主合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和《汕头经济特区物业管理条例》等法律、法规,结合汕头经济特区(以下简称特区)实际,制定本办法。

  第二条 特区范围内住宅专项维修资金的交存、使用及监督管理,适用本办法。

  第三条 住宅专项维修资金管理遵循专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

  住宅专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

  第四条 市房产行政主管部门负责组织实施本办法,并具体负责金平区、龙湖区的住宅专项维修资金管理工作。

  濠江区、澄海区、潮阳区、潮南区、南澳县房产行政主管部门负责本辖区住宅专项维修资金的管理工作。

  财政、审计、住房与城乡建设、银行监督管理、不动产登记等行政管理部门和机构,按照各自职责做好住宅专项维修资金管理相关工作。

  第二章 交存

  第五条 下列物业的业主应当按照本办法规定交存住宅专项维修资金:

  (一)商品住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

  (二)商品住宅小区内的非住宅或者小区外与单幢(栋)住宅结构相连的非住宅。

  前款所列物业属于已售公有住房的,购房人和售房单位应当按照本办法规定交存住宅专项维修资金。

  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有;公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金属于售房单位所有。

  第六条 市、县房产行政主管部门根据本地年度建筑安装工程平均造价等因素,确定、公布首期住宅专项维修资金的交存标准,并适时调整。

  第七条 房产行政主管部门根据公开、公平、公正的原则以及商业银行的服务质量等因素,委托商业银行作为住宅专项维修资金专户管理银行(以下简称专户管理银行),并向社会公布。

  房产行政主管部门应当与专户管理银行签订住宅专项维修资金监管协议。

  第八条 住宅专项维修资金专户应当在专户管理银行设立。

  住宅专项维修资金专户实行四级账户核算,以房产行政主管部门的总账户作为一级账户,按物业管理区域或者物业设立二级账户,按幢(栋)设立三级账户,按单元户设立四级账户。

  住宅专项维修资金应当交存至住宅专项维修资金专户,并核算到单元户。

  第九条 商品住宅的开发建设单位应当在专户管理银行设立住宅专项维修资金专户,设立前应当向房产行政主管部门办理备案手续,并提交下列资料:

  (一)设立专户的备案表;

  (二)物业管理区域备案回执及前期物业服务合同备案回执;

  (三)建设工程规划许可证;

  (四)建设工程规划总平面图;

  (五)房产面积测绘成果;

  (六)项目命名文件及门牌地址证明;

  (七)企业工商营业执照;

  (八)企业法人授权委托书及经办人身份证明。

  公有住房的售房单位应当在专户管理银行设立住宅专项维修资金专户,设立前应当参照前款规定向房产行政主管部门办理备案手续。  

  第十条 商品房销售合同网签后,购房人应当将首期住宅专项维修资金直接存入住宅专项维修资金专户。

  开发建设单位办理商品房销售合同网签备案手续时,应当提供专户管理银行出具的首期住宅专项维修资金交存凭证。

  第十一条 已售公有住房的购房人应当按照国家规定比例,将首期住宅专项维修资金直接存入住宅专项维修资金专户,或者委托售房单位存入住宅专项维修资金专户;售房单位应当在收到售房款之日起30内,按照国家规定比例一次性提取住宅专项维修资金,存入住宅专项维修资金专户。

  第十二条 未按本办法规定交存住宅专项维修资金的,房产行政主管部门不予办理商品房销售合同网签备案手续,开发建设单位不得将房屋交付购房人。

  第十三条 本办法实施前开发建设单位、物业服务企业已代收住宅专项维修资金的,应当自本办法实施之日起30日内向房产行政主管部门申报。

  已代收的住宅专项维修资金应当逐步全额存入住宅专项维修资金专户,具体办法由市房产行政主管部门另行规定。

  第十四条 业主大会成立前或者业主大会虽已成立但未要求划转住宅专项维修资金的,住宅专项维修资金由房产行政主管部门代管。

  第十五条 住宅专项维修资金分户账中的余额不足首期交存额30%的,业主应当及时续交至首期交存额。

  住宅专项维修资金由房产行政主管部门代管的,按房产行政主管部门公布的交存标准,由业主直接续交入住宅专项维修资金专户,并计入业主的分户帐。

  成立业主大会且住宅专项维修资金已划转至业主大会管理的,住宅专项维修资金续交方案由业主委员会拟定,经业主大会同意并报房产行政主管部门备案后,由业主委员会具体负责实施。

  第三章 使用

  第十六条 住宅专项维修资金的使用遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致、谁受益谁负担的原则。 

  第十七条 物业共用部位的维修和更新、改造范围包括:

  (一)屋面防水层破损,顶层房间渗漏的;

  (二)楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿;

  (三)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;

  (四)建筑保温层出现破损或者脱落,或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变;

  (五)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染;

  (六)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;

  (七)公共区域门窗或者窗纱破损的;

  (八)物业共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

  第十八条 物业共用设施设备的维修和更新、改造范围包括:

  (一)电梯及主要部件的维修或者更换;

  (二)避雷设施不能满足安全要求的;

  (三)监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的;

  (四)楼内排水(排污)设备出现故障,排水管道漏水、锈蚀严重,排污泵锈蚀或者其他设备损坏的;

  (五)水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的;

  (六)物业共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

  第十九条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所需费用,从住宅专项维修资金中列支,但本办法第二十九条另有规定的除外。

  物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所需的监理、鉴定及招标服务等费用,可作为维修和更新、改造成本从住宅专项维修资金中列支。

  第二十条 使用住宅专项维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照下列规定分摊:

  (一)全体业主共有的共用部位、共用设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊;

  (二)单幢(栋)房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备,由该幢(栋)房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊;

  (三)专有部分使用范围内的共用部位、共用设施,按照物业服务合同的约定分摊;未约定的,由受益的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊;

  (四)相邻业主共用部位的维修,由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊;

  (五)与房屋结构相连的汽车车库的维修,由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例分摊;

  (六)已售公有住房之间以及已售公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照国家有关规定分摊。

  业主分户账中的住宅专项维修资金不够支付所分摊费用的,差额部分由该业主承担。

  第二十一条 使用住宅专项维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照下列规定确定组织实施主体,但物业属于已售公有住房的,由公房管理单位组织实施:

  (一)已选举产生业主委员会的,由业主委员会组织实施,或者由业主委员会委托物业服务企业组织实施;

  (二)未选举产生业主委员会的,由相关业主组织实施,或者由相关业主委托物业服务企业组织实施。

  第二十二条 使用住宅专项维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,组织实施主体应当提出使用方案,使用方案应当包括维修和更新、改造的项目以及工程费用预算、列支范围、组织实施方式等内容;维修和更新、改造的项目经鉴定或者检测的,应当将鉴定、检测等证明材料作为使用方案的附件。

  使用方案应当在所涉及物业公共区域的显著位置公示七日以上,并经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意。

  第二十三条 住宅专项维修资金使用方案的表决,可由业主大会在《管理规约》或者《业主大会议事规则》中约定委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等表决方式。

  表决结果应当在所涉及物业公共区域的显著位置公示三日以上。

  第二十四条 住宅专项维修资金由房产行政主管部门代管的,其使用按照下列程序办理:

  (一)组织实施主体提出使用方案经表决同意后,持住宅专项维修资金使用申请表、表决结果及其证明、使用方案及工程费用预算、施工合同等材料,向房产行政主管部门备案,办理住宅维修资金划转手续;

  (二)房产行政主管部门自受理之日起5个工作日内进行审核,符合使用条件的,通知专户管理银行以转账方式向施工单位划转首期住宅专项维修资金;

  (三)工程验收合格后,组织实施主体持施工合同、工程验收单、工程决算单、工程发票等材料,向房产行政主管部门办理结算手续;

  (四)房产行政主管部门自受理之日起5个工作日内进行审核,符合结算条件的,通知专户管理银行以转账方式向施工单位划转剩余的住宅专项维修资金。

  施工合同应当约定住宅专项维修资金按比例分期划转、工程质量保修期及保证金等内容,其中,首期划转比例不得超过工程费用预算总额的50%,工程质量保证金不得低于工程费用预算总额的5%。

  第二十五条 住宅专项维修资金由业主大会管理的,其使用由业主大会讨论决定。

  业主大会关于住宅专项维修资金的使用应当符合国家、省和特区的有关规定,并报房产行政主管部门备案。

  第二十六条 使用住宅专项维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造后,组织实施主体应当自工程费用结算完成之日起5日内,在所涉及物业公共区域的显著位置内公示工程费用的结算及分摊等情况。

  第二十七条 发生下列危及公共安全和物业使用功能等紧急情况时,组织实施主体应当立即使用住宅专项维修资金,组织实施应急性维修和更新、改造:

  (一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;

  (三)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身安全的;

  (四)供水、排水设施坍塌、堵塞、爆裂,二次供水水泵等设施损坏的;

  (五)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

  根据前款规定使用住宅专项维修资金进行应急性维修和更新、改造的,可以不执行本办法关于使用方案公示及表决程序的规定。

  第二十八条 组织实施主体未按照本办法第二十七条规定组织实施应急性维修和更新、改造的,经房屋安全责任人、物业服务企业或者社区居民委员会申请,可以由房产行政主管部门代为组织实施,所需费用从相关业主的住宅专项维修资金分户账中列支。

  第二十九条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)依法应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

  第四章 监督管理

  第三十条 房屋所有权因买卖、赠与、继承等原因发生转移的,住宅专项维修资金分户账中的结余随房屋所有权同时转移,新业主应当持产权证、居民身份证等相关材料到专户管理银行办理分户账更名手续。

  房屋发生所有权转移时,住宅专项维修资金分户账中的余额不足首期交存额30%的,应当按照所有权转移时房产行政主管部门公布的交存标准续交至首期交存额,未续交的,不动产登记机构不予办理所有权转移手续。

  第三十一条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的,住宅专项维修资金按照以下规定处理:

  (一)分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主,暂时不能找到业主无法返还的,由房产行政主管部门代管;

  (二)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金余额返还售房单位,售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。

  按照前款规定办理住宅专项维修资金返还或者收缴手续的,应当向专户管理银行提供不动产登记机构出具的注销产权登记证明,并办理分户账注销手续。

  第三十二条 住宅专项维修资金由房产行政主管部门代管的,在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定委托专户银行采取储蓄、购买国债等方式进行保值增值。

  第三十三条 专户管理银行应将住宅专项维修资金的年度归集使用情况报送房产行政主管部门,接受监督;房产行政主管部门有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。

  专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,方便业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金的使用、增值和余额等情况进行查询。

  第三十四条 住宅专项维修资金由房产行政主管部门代管的,代管期间发生的资金管理系统运行维护费用和管理费用,作为财政专项经费列入房产行政主管部门预算。

  第三十五条 住宅专项维修资金由房产行政主管部门代管的,应当接受审计部门的审计监督。

  第三十六条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当按照财政部门的有关规定执行。

  财政部门应当加强对住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

  第三十七条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。

  第三十八条 市房产行政主管部门应当组织对住宅专项维修资金交存和使用情况进行检查,规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。

  第五章 法律责任

  第三十九条 开发建设单位违反本办法第十二条规定,将房屋交付购房人的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元的罚款。

  第四十条 组织实施主体、施工单位套取住宅专项维修资金的,由房产行政主管部门追回,并处以套取金额二倍以下的罚款。

  第四十一条 房产行政主管部门及其工作人员在住宅专项维修资金管理中弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章 附则

  第四十二条 政府投资建设的保障性住房(含直管公房)由保障性住房的管理部门实施维护修缮,所需费用由保障性住房管理单位编报预算,经财政部门审核后拨付。

  第四十三条 非住宅的商品房、经济适用房、限价房等物业的专项维修资金管理,参照本办法执行。

  第四十四条 本办法自2017年1月1日起施行。

  

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