一、立法背景和必要性

　　为保障物业管理社会化改革，本市于1995年出台了《北京市居住小区物业管理办法》，逐步实现了物业服务企业化、社会化的转变，然而并未确立业主拥有物业管理的根本权利，政府相关部门及居民委员会在物业管理活动中仍然起主导作用。随着改革的深入，《物业管理条例》（2003年，以下简称《条例》）和《中华人民共和国物权法》（2007年，以下简称《物权法》）进一步明确了物业共同管理的权利属于全体业主，业主可以自行管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人进行管理。

　　《物权法》和《条例》是规范物业管理活动的基本法律、法规，但是在物业管理实际操作的层面规定较为原则，需要根据本市实际情况进一步细化、补充。随着本市物业服务行业的迅速发展和业主权利意识的提高，物业管理成为当前社会普遍关注的热点问题和难点问题。这些问题主要为：一是开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展。二是业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。三是物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服务企业之间缺乏合作信任，而业主往往处于弱势地位。

　　二、公开征求意见情况

　　自2009年11月18日至2009年12月7日，市政府法制办就《办法(草案)》向社会公开征求意见。征求意见主要分为两个层面：一是在首都之窗网站公开征求社会意见，二是书面征求区县政府、相关委办局、市高院、中央单位的意见。本次公开征求意见引起了社会的广泛关注，共有741位网民在首都之窗网站提出意见和建议，收到电子邮件6件，来信来函6件，收到委办局反馈的意见184条。

　　针对征求意见的情况，市政府法制办分别召开了与物业服务企业、开发建设单位、街道办事处和居民委员会的座谈会。另外，考虑到广大业主对物业管理立法的关注情况，还专门召开了两次与网民意见代表、业主意见代表的座谈会，进行了直接的沟通和交流，取得了良好的社会效果，是政府“开门立法”的一次尝试。市政府法制办根据各方反映的意见，对《办法》进行了修改和完善，并通过市政府常务会会议审议通过，以市政府219号令向社会公布。